论不动产善意取得制度
济宁市、法律类 (2) 号
论不动产善意取得制度
山东文思达律师事务所 高庆军
内容摘要：不动产善意取得制度是善意取得制度的一个重要组成部分。不动产善意取得以不动产为标的，由无处分权人转让基于原所有权人的自主意思脱离占有的不动产，善意受让人在合理价格基础上依法完成所有权变动登记后，取得不动产所有权，原所有权人不得向受让人请求返还不动产，只能向无处分权人主张损害赔偿请求权。不动产善意取得的制度价值在于保护第三人利益，维护物权变动的动态利益。我国物权法关于不动产善意取得制度的规定有利于保障不动产交易行为的便捷与安全，于促进不动产市场的良性发展有积极意义。
关键词：善意取得 处分权 第三人利益
传统民法理论认为，善意取得是一种原始取得行为，其使用范围应当限定为动产，而不包括不动产，因为不动产所有权的取得是通过不动产登记制度予以公示，从而让社会公众知晓权利变动情况，因此，不存在善意取得。善意取得，学说又称为即时取得，指无权处分他人动产的让与人，在不法将其占有的他人的动产交付给买受人以后，如买受人取得该动产系出于善意，则取得该动产的所有权，原动产所有人不得要求受让人返还。[1] 然而，随着我国《物权法》的颁布实施，物权法第106条明确规定了不动产和动产的善意取得制度，不仅从立法上完善了所有权取得制度，也突破了传统民法理论将不动产排除善意取得制度适用范围之外的限制。根据我国现行物权法的规定，本文将着重阐述不动产所有权善意取得的构成要件及法律效果，并在此基础上探究不动产所有权善意取得制度的价值意义。
一、不动产所有权善意取得的构成要件
善意取得，为大陆法系与英美法系民法上一项重要制度，其涉及民法所有权的保护与交易安全的保护问题[2] 。不动产所有权善意取得制度是以不动产为善意取得的标的，在无处分权人无权处分不动产的情况下，转让不动产所有权给善意受让人，从而在受让人依法作出不动产变动登记后，取得该不动产的所有权，而不负有向原不动产所有权人返还不动产的义务，原不动产所有权人只能向无处分权人主张损害赔偿请求权的一项制度。下文也正是在此概念基础上，分析阐述不动产所有权善意取得的有关问题。
根据我国物权法第106条第一款规定，无处分权人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产的所有权：（一）、受让人受让该不动产是善意的；（二）、以合理的价格转让；（三）、转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。可知，我国不动产所有权的善意取得的构成要件包括以下几个方面：
1、适用前提是行为人的转让行为构成无权处分。处分该不动产的行为人是无处分权人，意味着该行为人依法不享有不动产的所有权，不是原所有权人，而是基于原所有权人的真实意思现实的占有该不动产的人。同时也说明，该无处分权的行为人占有该不动产并非出于非法占有，也非占有不基于原所有人意思脱离的不法脱离物。在此，需要注意物权法第106条与合同法第51条的关系。合同法第51条规定，无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。也即，在合同行为中，无权处分的合同行为的效力是待定的。合同法规整的是一种债的行为，而物权法旨在实现物权的归属与利用，规整的是一种物权变动行为。物权法106条关于无权处分情形下的物权变动，不受合同法51条无权处分行为效力待定的影响。这二者是不矛盾的。因为，不动产善意取得制度正是基于无权处分的前提而发生的，在无权处分的语境意义下构造所有权的取得。在此意义上，也可以说合同法第51条是排除物权法第106条而适用的。
2、受让人的善意。何谓善意？就学说而言，大致有三种见解：一是指不知让与人无让与的权利，有无过失，在所不问；二是指不知让与人无让与的权利，是否出于过失，固非所问，但依客观情况，在交易经验上一般人皆可认定让与人无让与的权利的，应认为是恶意；三是认为所谓非善意，指明知或可得而知让与人无让与的权利。[3] 以上各学说存在明显差异，笔者以为，所谓善意应当从受让人角度考量，基于客观情况，判断受让人是否在此特定情况下以一般第三人的认知能力知道或者应当知道行为人为无处分权人的，也即受让人在此情形下负有应知义务，那么，受让人违反此义务，应当视为非善意，反之，应当视为善意。关于善意要素的时间要求是在受让人受让该不动产时，也就意味着，在所有权移转完成后，受让人取得了该不动产所有权，在此时如果受让人知晓出让人为无处分权人不影响所有权取得效力，受让人在受让该不动产时的善意不因权利取得后知晓这一事后事实的存在而丧失其善意的功用。
3、不动产所有权的转让通过交易行为为之。所谓交易行为，意味着不动产的转让行为是以自由市场的有偿方式公然转让，而非基于继承、遗赠或国家征收等行为发生不动产所有权转让，并且强调转让价格的合理性。这为原所有权人与受让人之间的利益衡量提供客观的判断标准：正是基于合理的对价受让取得不动产，如果要求受让人返还，恢复原有状态，对受让人来说，同样遭受不利益，这与原所有权人对原不动产的丧失所有权遭受的损害是相当的，且在此情况下，尤其不利于物权变动的安全与稳定，方便与快捷，不利于物的流转与充分利用，因此，建立在合理对价基础上的转让行为，或者说通过合乎交易习惯的市场交易行为发生的所有权转让，应当受到法律保护。
4、不动产变动依法已经登记。从物权变动形式上看，已经发生不动产所有权人的变更登记，受让人作为不动产所有权人已经记载在有关国家机关登记管理部门的登记簿之中，原所有权人不再是登记簿中记载的该不动产的所有权人。这是由物权变动中的物权公示产生公信力决定的。物权公示原则要求不动产所有权移转应当以一定的方式为之，以便社会公众知悉物权变动，了解权利归属状态。“一定的方式”即是物权法定的登记行为，并依此产生的社会公信力。从无权处分人处受让该不动产的善意受让人依法办理了登记手续，基于物权公示必然产生公信力，可知，对善意受让人的不动产所有权取得的保护，其实质是维护物权公示产生公信力这一基石性价值取向。
二、不动产所有权善意取得的法律效果。
依据我国物权法第106条第二款的规定，受让人依照第一款规定取得不动产所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。结合第一款的规定，无处分权人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合特定情形（善意取得情形）的，受让人取得该不动产所有权。可以推知，不动产所有权善意取得的法律效果如下：
（一）受让人取得该不动产所有权。在符合善意取得构成要件的前提下，受让人可以依据善意取得规则取得该不动产的所有权。与原所有权人相对应而言，受让人为该不动产的新所有权人。事实上，受让人根据善意取得规则已经取得不动产的所有权，在此条件下，受让人是唯一的该不动产的所有权人，所享有的所有权是绝对的、排他的支配权。任何人包括原所有权人均不得干涉受让人就该不动产享有的所有权。原所有权人已经丧失对该不动产的基于物的物上权利，包括绝对的物的支配权或者物权返还请求权。受让人的不动产所有权是基于法律行为（转让行为）取得的，是根据受让人的支付合理对价以获取相对人转让的所有权这一意思表示所追求的法律效果的实现。
（二）原所有权人的损害赔偿请求权。由于无处分权人的转让行为，使原所有权人丧失了对该不动产的所有权，因此，基于不同的请求权基础，原所有权人可以向无处分权人主张不同的损害赔偿请求权。
1、基于无因管理，原所有权人可以请求无处分权人返还受让人支付的合理对价。在此行情况下，如果无处分权人在转让行为过程中存在必要费用的支出，无处分权人可以要求原所有权人承担该必要费用。
2、基于不当得利，原所有权人可以请求无处分权人返还其在转让行为中获得的利益。其中，如果无处分权人系恶意转让，其返还的利益包括自受让人处受领的全部对价及利息。造成其他损害的，原所有权人还可以依法取得其他损害赔偿请求权。如果无处分权人系善意转让，原所有权人可以请求返还的利益仅限于无处分权人现存的利益。
3、基于侵权行为，要求无处分权人承担侵权损害赔偿责任。无处分权人应当负担的损害赔偿的范围大致包括原所有权人的直接损失和必然发生的间接损失。
三、不动产所有权善意取得的制度价值。
善意取得制度发源于德国，而为近现代民法所广泛采用。[4]从上文关于不动产所有权善意取得的构成要件与法律效果的分析，可知，善意取得制度实际上是维护了无处分权人的相对人——善意受让人的所有权取得利益，同时，否定了在此种特定情况下的原所有权人的物权返还利益。从理论上来说，前者善意受让人的所有权取得利益是一种通过物权变动行为发生在物权动态过程中的利益，后者原所有权人的返还原物的利益是一种基于原物的占有或所有而享有的物权静态状态下的利益。不动产善意取得的法律后果表明了该制度对这两种不同状态下的利益取舍。根据不动产善意取得制度规则，善意受让人取得了该不动产所有权，同时使原所有权人丧失了对该不动产的所有权，可知，不动产善意取得制度选择了维护物权交易过程中的动态利益，在同时维护动态利益与静态利益的冲突中，舍弃了对静态利益的肯定，牺牲了原所有权人在直接占有或者间接占有的静态物权下的返还原物的利益保护，使其只能向非法转让人请求损害赔偿。
物权法是以保障物权归属与利用为宗旨的重要法律，保障财产所有权的静的安全与财产交易的动的安全，对于市场经济的存在和发展，均有同等重要的意义，为什么不动产善意取得制度要牺牲财产所有权的静的安全而保护财产交易的动的安全？也即，为什么善意取得制度是一种以牺牲财产所有权的静的安全为代价来保障财产交易的动的安全的制度？[5]不动产善意取得的这一制度价值取向的原因是什么？笔者以为，不动产善意取得制度是物权公示公信原则在不动产变动中的具体要求，是不动产变动过程中关于第三人保护的制度机制。结合对不动产善意取得构成要件的分析，受让人须满足不动产变动已经登记这一事实状态，在已经登记的既成事实面前，是保护原权利人还是维护现有的登记记载的第三人？登记作为不动产物权变动的必要条件，不仅仅在于其对行政登记机关产生的关于物权变动的事实状态的管理意义，更主要的是登记产生的物权公信效力对社会第三人的权利推定作用。第三人基于对物权登记公示的信赖，当然的推定因之产生的物权绝对效力是唯一的，不受干涉的。因此，不动产善意取得中的受让人在完成不动产变动登记后，有理由信赖其作为该不动产所有权人依照物权公示产生了物权公信力。也即受让人取得的所有权是受让人在该不动产变动过程中应当享有的利益。相对于原所有权人而言，任何受让人在该不动产转让中均处于交易潜在第三人的地位。由此，第三人的利益实际上正是市场经济的交易秩序的化身，社会整体的正常的经济秩序就是由一个个第三人连接起来的。[6]保障不动产变动动态安全无疑意味着对第三人利益的维护。
四、结语
善意取得制度可以追溯到罗马法及日耳曼法的古老规则，而在近现代民法中依然作为一种重要的法律制度发挥其保障市场交易的安全与便捷的重要作用。我国物权法中将不动产善意取得制度以法律规范的形式予以明文确定，这不仅仅是立法意义上的一次完美突破，必将在司法实践中体现善意取得制度的完善给市民生活带来的便利与安全，为我国社会主义市场经济的发展提供法律支持。
注释：
[1] 梁慧星、陈华彬编著 《物权法》（第二版）第203页。 法律出版社2003年第二版
[2] 梁慧星、陈华彬编著 《物权法》（第二版）第203页。 法律出版社2003年第二版
[3] 梁慧星、陈华彬编著 《物权法》（第二版）第209页。 法律出版社2003年第二版
[4] 张俊浩主编 《民法学原理》（第三版） 第435页，中国政法大学出版社 2000版。
[5] 梁慧星、陈华彬编著 《物权法》（第二版）第204页。 法律出版社2003年第二版
[6] 孙宪忠 著 《论物权法》 第28页。法律出版社2001年版
参考书目：
1、孙宪忠著 《论物权法》 法律出版社2001年版
2、梁慧星、陈华彬编著 《物权法》（第二版） 法律出版社2003年第二版
3、张俊浩主编《民法学原理》（第三版） 中国政法大学出版社 2000版。
4、孙宪忠 著 《中国物权法总论》 法律出版社2003年版
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